Donation : Quand transmettre son patrimoine à ses enfants ?

Attendre la succession n’est pas toujours le meilleur moyen de transmettre. Une donation peut aider un enfant au moment d’acheter son logement, organiser le devenir d’un bien immobilier ou permettre d’utiliser progressivement les abattements fiscaux. Mais le bon calendrier dépend d’abord de la situation familiale et des ressources à conserver. Donner de son vivant a surtout un intérêt lorsque l’opération répond à un besoin précis, sans fragiliser celui qui transmet.

« Attendre uniquement pour des raisons fiscales peut être une mauvaise stratégie. Une transmission ne se résume pas au montant des droits à payer : âge du donateur, nature des actifs, besoins des enfants, abattements déjà utilisés, calendrier familial et stratégie successorale doivent également entrer dans l’équation », précise Kevin Lajus, fondateur de Zeus Invest, Multi-Family Office.

Donner plus tôt permet de faire jouer le délai de quinze ans

Le calendrier compte dans la fiscalité des donations. Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Deux parents peuvent donc transmettre ensemble 200 000 € à un même enfant sans droits de donation, si leurs abattements sont entièrement disponibles.

Un exemple permet de comprendre l’intérêt d’anticiper. Un parent donne 100 000 € à son enfant en utilisant la totalité de son abattement. Au moins quinze ans plus tard, il pourra bénéficier à nouveau de cet abattement pour une nouvelle donation, selon les règles alors en vigueur. Attendre pour effectuer le premier don décale d’autant cette possibilité.

Il n’est pas nécessaire de transmettre 100 000 € en une fois. L’abattement peut être utilisé en plusieurs dons : un premier versement pour aider à constituer un apport immobilier, puis un complément lorsque la situation le permet. Les donations antérieures doivent être prises en compte pour calculer le montant encore disponible.

Le bénéficiaire compte également. Lorsque les enfants sont déjà installés, une famille peut envisager d’aider directement les petits-enfants. Notre décryptage sur les possibilités de transmettre un patrimoine à ses petits-enfants présente les questions à examiner.

Transmettre un logement sans renoncer à l’habiter

Donner un bien immobilier ne signifie pas nécessairement quitter son logement ou perdre ses revenus locatifs. La donation avec réserve d’usufruit permet de transmettre la nue-propriété à un enfant tout en conservant le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers.

Les droits de donation sont alors calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise, après application des abattements disponibles. À l’extinction de l’usufruit au décès du donateur, l’enfant devient en principe pleinement propriétaire sans droits supplémentaires sur cette réunion de propriété. Une donation immobilière nécessite un acte notarié.

L’âge joue un rôle dans le calcul. Pour un usufruit conservé à vie, la valeur fiscale de la nue-propriété augmente par tranches d’âge.

Exemple pédagogique, à valeur du logement inchangée et sans donation antérieure consommant l’abattement. Les montants taxables ne correspondent pas aux droits à payer. Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété.

Dans cet exemple, attendre dix ans augmente de 30 000 € la base soumise au barème des droits. En contrepartie de la transmission, le propriétaire ne conserve plus seul toutes les décisions : vendre la pleine propriété du logement suppose notamment l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Préserver ses ressources et l’équilibre entre les enfants

Avant de choisir un montant, il faut regarder ce qui restera après la donation : revenus de retraite, épargne disponible, dépenses de logement, travaux à venir et besoins éventuels liés à la perte d’autonomie. Un patrimoine immobilier important ne signifie pas toujours que l’on dispose de suffisamment d’argent disponible.

La donation entraîne en principe un dessaisissement immédiat et irrévocable. Elle doit donc être pensée avec les besoins futurs du donateur, mais aussi avec les droits des autres héritiers. Les enfants bénéficient d’une part minimale de la succession, appelée réserve héréditaire, que les donations doivent respecter.

« Un patrimoine ne se résume pas à des investissements. Il se construit aussi par les décisions que l’on prend pour le protéger, l’organiser et le transmettre», rappelle Kevin Lajus.

Pour une famille, cela revient à poser des questions concrètes : faut-il aider tous les enfants au même moment ? Donner une somme d’argent ou une part de logement ? Comment tenir compte des donations déjà réalisées ? Le notaire peut examiner ces choix et leurs conséquences sur la succession.

L’historique des donations mérite une attention particulière, comme l’illustre notre article sur les donations reçues par un parent et le calcul des droits de succession de ses enfants.

Pour certains projets immobiliers, une échéance au 31 décembre 2026

Un autre calendrier peut entrer en jeu. Les dons familiaux d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 peuvent bénéficier d’une exonération spécifique lorsqu’ils financent l’achat d’un logement neuf, un achat en l’état futur d’achèvement ou certains travaux de rénovation énergétique.

Le plafond est de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire. Le dispositif concerne les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants ou, en l’absence de descendants du donateur, ses neveux et nièces.

Les fonds doivent être utilisés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Pour l’achat, le logement doit rester affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou d’un locataire pendant cinq ans ; la location à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire est exclue. Pour les travaux, le logement doit appartenir au bénéficiaire et rester sa résidence principale pendant cinq ans après leur achèvement. Les mêmes dépenses ne peuvent pas bénéficier à la fois de cette exonération et de MaPrimeRénov’.

Notre article sur les dons familiaux exonérés pour financer un achat immobilier détaille ce mécanisme. Pour un projet déjà défini, l’échéance mérite donc d’être examinée. Pour une transmission plus large, la première étape reste de déterminer ce que l’on souhaite donner, à qui et avec quelles ressources pour la suite.